这些都要求加快转变经济发展方式，从注重数量和速度的粗放型发展转向注重效益和质量的集约型发展。

土地改革是保障房地产市场核心因素处理中国最核心的三大改革对象——农民、农民工、城市居民都与土地有关,城市化也涉及土地问题。南方日报:我们注意到,根据有关统计数据,即便在金融危机发生的2008年底和2009年里,中国的房价依然是涨字当道。

南方日报:应对房地产市场,土地改革是其中核心因素,政府部门应该从何入手?郑永年:我认为处理中国最核心的三大改革对象——农民、农民工、城市居民都与土地有关。一边是2009年金融危机,一边是房价依然涨字当道。中国社会要进入消费社会就要有社会保障系统,需要社会政策支撑,这样的体制不改变,人们就不敢花钱消费。从这个角度来说,人们似乎很难指责各级官员,因为GDP指标是这些官员生活其中的政治体系运作的内在部分。问题在于,在中国,所有这些可以非常有效的举措并不符合发展商、投机者和地方政府的共同利益,可能没有人会使用这些技术来限制房地产。

土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上,许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。房价泡沫一旦破灭,总体经济就要遭殃。房屋是人所需要的，房地产在经济结构中也是重要的，但不能把它人为地置于压倒一切的位置。

这种增长模式高度依赖房地业，造成整个社会迅速房地产化：第一，治理结构迅速房地产化。热播、然后被停播的电视剧《蜗居》，就写出了房屋压迫下民众的精神扭曲。比如，政府与开发商联手进行拆迁，现有拆迁制度的全部行政与司法程序都旨在协助开发商完成拆迁，而无应被拆迁人的申请中止拆迁的可能性。会议认为，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。

对于资金违规流入房地产市场，监管部门也向来是睁只眼闭只眼。由此，政府首先获得了大量土地出让金，同时也制造了无数投资机会。

至于地方政府的政策花样就更多了。地王迭出，房价连涨，房地产泡沫又来了。收缩性政策总是雷声大雨点小，通胀政策则如开闸洪水，廉价货币总会一涌而出。依靠不合理的体制维持房地产的畸形繁荣，不利于社会稳定，更不利于体制转型。

但另一方面，中低收入者眼看房价以超出工资增长的速度飞涨，只能望房兴叹，惶恐与愤怒交织从此，一般的职工要达到上限历尽辛苦而不易得，而不一般的职工已把上限当作了达标的起 点。2000年～2002年从官方统计数据和学者研究结果中反映出来的居民住房条件分化，事实上是国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人在1998年住房商品化前后争相赶乘 福利分房末班车 的结果。不过，人口普查数据还同时告诉我们， 2000年时，占上海城市居民家庭户12.5％的家庭，其人均建筑面积在40平方米以上，这部分家庭拥有的住房总面积，与人均建筑面积在19平方米以下的占城市 家庭户56.4％的那部分家庭拥有的住房总面积相等。

计划经济时期，以实物形式体现的劳动报酬——住房分配并没有体现出平等。这样一个行政文件，成了划 分上海市民个人房产财富的依据，并就此奠定了上海市民个人拥有的房产资源格局。

我的方法不能保证利益受损的百 姓能全部索回自己的利益——事实上也办不到、不可能这样去办的，但大家可以知道公民原本该有哪些利益。将 户均人口乘人均建筑面积，42.63平方米应该是1995年的上海城市家庭的户均建筑面积。

忽略了这个前提，国民的眼光就只是局限在房价高低上，而不知道还有更重要 的权益需要索回。资本分配不均一旦形成后，便有长此下去的倾向。相反，当时少部分允许达到用成本价购买100平方米、120平方米、140平方米面积的家庭可能还没有完全达到这个上限，这些家庭的户主从此为达到上限目标而奋斗努力。要知道，为社会主义中国做贡 献，是每一个中国家庭几辈子人作的贡献。进入专题： 房改 。就是这个文件，能追溯到产生上海市民房产资源巨 大差异的源头。

这种现象延续到了上世纪九十年代，虽然 上海的房地改（1995）767号文件规定了普通职工可用成本价购买的家庭住房建筑面积是75平方米，但1995年时的上海普通职工家庭有几家能拥有这样的住房建筑面积？即使他们知道了有这样一个文 件，他们又有什么法道能让自己的住房面积达标到75平方米？但有权力者就不同了，他们接到了房地改（1995）767号文件，就心中有了底：在住房商品化前，一定要将自家的住房面积达到 乃至超过允许成本价购买面积的上限。住房改革使得有一少部分人凭空多出了一大笔财产，权力拥有者就是在住房改革开始前后挖掘到了住房资产的第一桶金，这住房财产第一桶金的含金量，根本无法估量—— 好地段好房子的升值 空间，谁能估量？而上海官民之间的财产差异，就这样奠定了。

沪房地改（1995）767号文件把每个职工家庭允许以成本价购买公有住房的面积按职别等级和专业技术职称等级以法规形式加以区别，明确户主是一般职工、一般干部和初级技术职称人员的家庭可购 买公有住房面积的上限是75平方米，科级干部、中级技术职称人员、具有证书的高级工家庭购买上限85平方米，县处级干部、副高级职称人员家庭购买上限100平方米，副局级享受120平方米，正局级 、正高级和享受正高级待遇的专业技术职称人员家庭享受140平方米。如果说用成本价购买住房体现的是国家归还，那国家归还为什么还要分三、六、九等？在上海发房地改（1995）767号文时，当时（1995年）上海城市居民家庭的户均人口是2.9人，统计部门公布的1995年上海城市居民人均居住面积是7.95平方米，人均建筑面积是14.7平方米。

这个前提就是，在住房商品化的前夜和住房商品化的初始阶段，城市各阶层居民对住房占有的实际情况到底是怎么样的。忽略了这个前提，所有的住房改革方案对于绝大多数为中华人民共和国作过贡献的公民，都是一种剥夺。

到了住房商品化了，住房成为可供个人支配的 私产了，这个矛盾就突出了：为什么普通人就只有仅供栖身的一席之地可允许算作住房财产，而有权势者可以将子孙住房都福利到了，然后都作为他们的住房财产。如果公民放弃些利益，那是公民作的让步，而不是公民本不该得到这些利益。2000年，上海城市家庭户户均人口2.8人，人均家庭建筑面积50平方米，户均家庭建筑面积是 140 平方米。这里，我们看到的是权力造成的不平等。

他们比谁都明白，机不可失，时不再来。（费雪：《利息理论》，上海人民出版社出版 ，第266页）住房从不是私产、不能买卖到变成可以买卖的私产，是资本工具的一种转移。

那时，除了中央、省市一级领导和部队领导的住房按照等级和安全保密原则另有标准，一般企业领导的住房并无特殊，大家都是住公家的房子，大家都向国家缴纳房租，大家都面临住房的窘迫。十几年前，当中国城市居民开始陆续将自己的居住的房子用成本价买下，有人曾阿谀这是国家给了人民一笔财产。

1998年8月，国发[1998]23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，这个文件是住房制度改革深化的标志，是住房商品化、住房问题社会化的标志。当时的住房分配，体现的是国家对维持职工及其家庭基本生存需要的必要举措。

可以肯定，这140平方米中，绝大多数是沾了福利分房的光——是的，这是少部分人享用的福利。请允许我改天告诉大家这个办法。由于信息不对称——互联网在98年后才逐渐风行——绝大多数上海人不知道有一个重要文件在决定着他们的住房条件好坏，更不会料到，这个文件最终决定了全体上海市民住房财产的多寡。原因是我希望大家能先消化一下我今天告诉大家的相关内容。

人均建筑面积19平方米以下的共占了上海城市家庭户的56.4％（注意，建筑面积与居住面积有区别，成套公房 的建筑面积通常为居住面积的一倍。职工的工资包括了货币工资和实物工资两部分。

因此，我将提出我的办法——《关于建立城镇居民住房基本保障制度的政策建议》，这个办法，是想要纠正这种不公。随着不同地段、不同房型的商品属性差异越加分明，权力造成的不平等在加剧加烈，这种不平等的加剧加烈导致人们普遍的不满甚至愤慨，这种不满和愤慨与仇富无关，但与社会不安定有关。

到2000年人口普查 时，反映出来的奋斗结果是：12.5％等于56.4％——12.5％的家庭拥有的住房面积与56.4％的家庭拥有的住房面积相等。这个计划经济时国家的建设 宗旨，应该是清晰的。